每經記者：陳夢妤 每經編輯：杜宇

“五一”假期前的北京最后一個交易日，北京樓市迎來了一場低調卻分量十足的土拍土拍。

4月30日下午，日攬投票快速提升排名北京集中出讓朝陽東壩、金超豐臺萬泉寺、億元逾億元連昌平平西府3宗涉宅用地，華潤總成交金額約91.6億元。置地其中，斥資華潤置地底價摘得豐臺、拿兩昌平兩宗地塊，北京砸下70.6億元，土拍投票快速提升排名貢獻了今日總成交金額的日攬77%；中國金茂以微弱溢價摘得朝陽東壩地塊，成交金額約21億元。金超

中指研究院土地市場研究負責人張凱向《每日經濟新聞》記者分析指出，億元逾億元連本次三宗地塊集中出讓，華潤顯現出北京土地市場“分化加劇、理性聚焦”的主線。

華潤置地拿下今年以來北京總價最高宅地

從結果看，昌平平西府地塊以12.9億元成交，由華潤置地+未來科學城摘得，成交樓面價約2萬元/平方米；大熱門豐臺萬泉寺0007地塊以57.71億元被華潤置地斬獲；朝陽東壩1105-01地塊以20.98億元由中國金茂摘得，溢價率0.10%。

豐臺萬泉寺0007地塊坐落于西南二環至三環間，土地面積約3.95公頃，規劃地上建筑面積9.87萬平方米，起始價高達57.71億元，是今年以來北京成交地塊中總價最高的宅地。

“與此前的中海麗金府相比，該地塊在體量上有所壓縮，容積率也從2.8調至2.5，為產品設計提供了更多靈活性，同時未設銷售指導價，也為后續產品創新提供了更多可能?！睆垊P表示。

不過，項目未來入市后，需要直面周邊中海麗金府、中海麗澤三號院等現有新盤的競爭。張凱分析：“當前麗金府去化率尚不足20%，麗澤三號院去化率也僅維持在30%左右。盡管麗澤板塊的成熟度與遠期價值仍值得期待，但當前市場環境下，區域庫存去化壓力依然明顯?！?/p>

值得留意的是，出讓文件中要求競得人無償建設沿蓮花河兩側共計約17公頃河道綠化帶，建設標準不低于2200元/平方米，這意味著需要額外支出3.74億元建設成本，其樓面價被動抬升后與麗金府（樓面價6.2萬元/平方米）幾乎持平。此外，地塊形狀不規則且非正南北朝向，未來樓棟排布將面臨面寬限制，地塊內部兩處不可移動文物的原址保留要求，也對開發商綜合能力提出更高要求。

目前，北京市住建委網站顯示的麗金府網簽均價超過10萬元/平方米。萬泉寺地塊實際樓面價與之持平，從這個角度看，華潤置地未來具備一定的定價基礎。

在張凱看來，豐臺萬泉寺核心地塊雖條件優越，但高總價、高配建門檻使其僅獲華潤置地一家底價成交，印證了當前房企對核心資產也需“精打細算”。

“國企主導，理性聚焦”

朝陽東壩1105-01地塊是朝陽區2026年首宗進入出讓程序的住宅用地。地塊位于東壩鄉單店區域，用地面積約2.56公頃，規劃地上建筑面積約5.11萬平方米，容積率2.0，成交價約21億元，樓面價格4.11萬元/平方米。

張凱指出，地塊位于東壩老片區，生活配套成熟，但距離在建的3號線站點有一定距離，軌交通勤依賴接駁。其2.0的容積率在朝陽核心區具備優勢，預計產品將主打剛需和剛改戶型。

當前，東壩板塊存量競爭較為激烈，京投發展北熙區一、二期仍有部分在售房源，三期剛剛入市。參考北熙區之前7.9萬元/平方米的成交均價，中國金茂該宗地塊在定價上有一定空間。

從市場趨勢看，近年來新房在產品力上持續提升，更貼合“好房子”標準，同時在價格上也往往具備優勢，這也進一步推動了購房者“買新不買舊”的傾向，為項目的后續去化提供了潛在支撐。

張凱分析，昌平平西府地塊通過“減量提質”，精準適配北部職住需求，實現高性價比供應；朝陽東壩地塊則為成熟板塊注入新房供給，以產品力應對存量競爭。在國企主導、理性聚焦的背景下，北京樓市正從“量”的擴張轉向“質”與“效”的精細化競爭。